科技、藝術注入士林 大案潛力無窮

【自由時報/黃宣弼】

　　捷運士林站生活圈，周邊主要幹道以中正路及文林路為主，由於區域發展較早，住宅以屋齡30年以上的公寓為主，屋齡新的大樓因物以稀為貴，成為區域換屋族的搶手物件，其中商業發展最完整的是中山北路、中正路及文林路一帶，從士林站的出口往東，可達休閒景點外雙溪、陽明山，往西可至商圈繁榮的士林夜市，過百齡橋則可到新北市三重、蘆洲。

　　北投科學園區 連結台北科技走廊

　　高產值的科技園區，不但釋放上萬個就業機會，活絡周邊商業活動，且住家條件愈臻成熟，尤其在北市產業鏈連帶計劃的刺激下，包含內科、南港經貿園區、及北投士林科技園區，不難從建商卡位到購屋族動作頻頻觀察出，房價增值具期待空間。

　　為串連北市科技產業鏈，最後一塊版圖北投士林科學園區的加入勢在必行，北市府地政處土地開發總隊副總隊長韋彰武表示，北投士林科技園區目前第1期土地已徵收及拆遷完畢，正進行填土整地工程，先將福國路延伸段開通後，再興建專案住宅，分配給原住戶，預計民國102年土地點交，3年全案可望完成，讓產業陸續進駐。

　　該案面積達90公頃，區段徵收完成後預計可取得公共設施用地45公頃，提供可建築土地約44公頃，將規劃第三種商業區、園林住宅區、文化專用區、科技產業專用區等，利用雙溪及基隆河水岸和堤防，打造親水公園，並在承德路、福國路等規劃林蔭大道，可望改善區域生活品質，未來完工後預估可吸引約3.5萬個就業人口，帶動士林房市發展。

　　由於北投士林科學園區是繼內湖科技園區、南港經貿園區後，房價最具增值潛力的區域，加上許多傳統產業在此有舊廠房土地活化計畫，以及政府大型BOT案均持續進行，建商卡位態度積極，後勢相當被看好。

　　新地標 台北藝術中心座落士林

　　另一項對士林區域而言，別具有深刻意義的公共工程規劃便是「台北藝術中心」的興建，此塊預定地的前身原是士林夜市舊址，在其搬遷後，已於今年2月16日進行「台北藝術中心」開工動土儀式，預估將耗費42個月的時間興建打造，也就是在民國104年底之間，便會興建完成，造價逾54億元。話題性十足的「台北藝術中心」是早在2年多以前，透過了國際競圖的方式，由知名建築師庫哈斯所領軍的大都會建築事務所聯合台灣大元聯合建築師事務所，打敗了來自其他24國的136件作品後，從中脫穎而出，建築外觀好似魔術方塊，劇場規劃有2座800席劇場與1座1500席劇場，3劇場中間是由中間的立方體做銜接，必要時800席劇場可與1500席劇場，像魔術般結合成超級大劇場，是建築與劇場設計的新創舉，已受到了國際間同業的關注與期待。

　　中正路與文林路是士林區兩大動脈，沿路商圈發展成熟，除知名的士林夜市外，位於中正路、文林路口的中正路商圈，因鄰近捷運士林站，具備交通轉運特性，加上士林夜市逛街人潮加持，商圈規模日益擴大，中正路北側的商業區，屋齡30年以上的透天店面具有都更效應，不過因店面每月租金至少15萬元起跳，位捷運站出口店面月租金更達20萬元以上，收益相當好，以致地主配合都更意願不大。


　　目前捷運士林站周邊區以公寓產品居多，屋齡約30年左右，屋齡新的大樓產品較為稀少，物件因而相對搶手，信義房屋士林店長楊榮昌表示，由於生活圈內生活機能方便，文林路、中山北路周邊始終無法被取代，加上公寓人口密度高、都更改建案較少，使區內房市一直以來都是需求大於供給，房價支撐力道強。

　　捷運士林站附近幾件待開發的大案，對於住宅市場具帶動性的指標意義，例如士林紙業、新光紡織，近期動作頻傳，其中士林紙業位於士林夜市附近的舊廠區，也傳出開發消息，總實際開發面積約3.2公頃，光土地價值即逾500億元，將開發成住宅區、商業區、文創園區，總開發金額逾300億元。

　　新光紡織在今年2月由董事會通過，旗下北市士林區新光醫院旁1.2萬坪土地將自行開發，該地目前承租給多家餐飲及娛樂業者，因建物老舊，租金收益難持續成長，加上土地開發價值極高，決議將砸下36億元，粗估投資金額逾新台幣36億元，新紡指出，未來若順利開發完成，傾向出租賺取租金收益。

　　士林官邸BOT 帶動區域發展

　　在大面積國有地暫停公開標售之後，地上權成為建商注目的焦點，龍年開春以來最受矚目的士林官邸地上權標售案，由皇翔建設得標，以權利金總價23.88億元得標，較底價新台幣21億元高出2.88億元，溢價率13.71%。全球資產管理公司專案經理王維宏指出，此次50年地上權換算每坪單價189.3萬元，排名為市場第四高，僅次於東區大安路地上權的373.1萬元、敦南派出所地上權的292.4萬元，及信義A10地上權的190.7萬元。

　　皇翔建設得標後表示，該案由於限高24米，因此未來將開發為地上7-8層樓高建物；土地使用分區為特定商業區，不得做為住宅使用，未來將依招商規劃，開發為複合式商場、飯店使用。永慶資產管理協理黃增福表示，本案基地位於士林官邸旁，在區位上具有絕對優勢，距離士林捷運站步行僅約10分鐘，不論是連接松山機場或國道高速公路都相當便利，且於半小時車程距離的範圍涵蓋士林夜市、故宮博物院、陽明山、天文館等，在觀光旅遊、遊憩休閒等方面之發展條件均充分具備；此外，士林官邸一直是陸客來台觀光旅遊的熱門景點，隨著陸客自由行啟動，未來將迅速帶動周邊向上發展。