不動產實價登錄 問題浮現

【更生日報/何國豐】


　　 不動產交易「實價登錄」八月一日實施以來，問題一一浮現，其中，銀行以不動產交易實價登錄作為房貸主要參考依據，花蓮地區包括房仲、銀行及地政士等業界擔心，銀行房貸成數應該予以調高，否則，房價反映市價，銀行房貸沒跟進，有意購屋者將延後購屋，房地產交易動能將因此減弱。

　 花蓮房地產業者表示，原以為不動產交易「實價登錄」，下一步就是實價課稅，未來不動產相關稅金會加重；但是不動產實價課稅還沒發生，眼前房貸成數就讓房地產及銀行等相關業者大傷腦筋，銀行房貸成數沒調高，民眾將減低甚至遞延買屋。

　 據了解，不動產交易實價登錄之前，為減輕民眾購屋資金壓力，不動產實際成交金額低於銀行房貸購屋金額，其目的在於取得較高銀行貸款，此情形早已行之多年，在業內算是「公開的秘密」。

     自從八月一日實施不動產交易「實價登錄」後，這項業內「公開的秘密」自動喊停，包括銀行、地政士及房仲業者都不敢再繼續循原有模式取得較高成數的銀行貸款，主要癥結在於繼續循此模式，將涉及為造文書等刑事罪責，以及三到十五萬元的罰款。

　 花蓮地區一位地政士說，真是始料未及，原以為不動產交易「實價登錄」影響的是稅金問題，竟然馬上影響到房貸問題，銀行房貸成數將影響民眾購屋意願。

居住正義 政府有責

【自由時報/徐世榮】

　　高房價為民怨之首，北部地區更是嚴重，許多人已由失望轉為絕望，不得不面對此生絕不可能擁有一屋的殘酷現實。

　　然而，對於絕大多數人而言，土地及房屋是生活必需品，是家的認同與歸屬，絕非商品。為了避免土地囤積，防止房地產價格高漲，地政法規早有嚴格規定。但是這些規定卻往往因政治利益考量，無法執行。

　　現在，嘉義縣政府依法於去年訂定「嘉義縣辦理私有空地限期建築使用作業要點」，要求那些已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用之私有土地必須限期建築。據悉，嘉義縣政府已經劃定及呈報實施區域，中央地政機關並已核准，縣府將於近期內實施。

　　反觀最需要實施的北部縣市，卻依舊是投機者天堂，除了放任都市內空地閒置不用，讓投機者囤積居奇，竟然還進一步大舉實施區段徵收，將農地轉變為建築用地（如新北市八里台北港、淡海新市鎮、桃園縣航空城等），為投機者添加炒作籌碼。兩相比較，讓人遺憾！ （作者為政治大學地政學系教授）

鬼月接928檔 北台房市推案1500億

【自由時報/林美芬、林耀文】

　　農曆7月是房地產業的最大淡季，但根據住展雜誌調查，今年鬼月的尾聲剛好延續年度超級推案檔期928檔，使得今年鬼月的推案量與往年相較，出現與928檔連成一氣的市況，北台灣有高達1500億元大量推案，成為近5年來同期的最大推案量，也是928檔房市推案的風向球。

　　高雄業者同樣不怕鬼，預計鬼月將有200億元大量釋出市場，尤其是北高雄豪宅推案大舉進場，重量級建商紛紛在鬼月搶先進場推案爭取客源，包括京城、永信、興富發、聯上、達麗等上市上櫃建商，都準備從鬼月就開始搶攻豪宅大樓或透天別墅市場，售價水準再度拉高，北高雄漢神巨蛋百貨商圈的豪宅大樓單坪售價達35萬元，美術館園區陸續推出的豪宅大樓預售案也上看每坪30萬元。

　　今年的鬼月，從8月17日起到9月16日；根據住展雜誌統計顯示，今年鬼月期間的推案量高達1,509億元，案量超過10億元的中大型建案達34個；較去年鬼月期間單月的推案量1,047億元，成長了44.1%，量體為近5年來的第一大量。

　　住展調查，今年鬼月有許多重量級的指標案將公開，從區域來看，推案的熱門區域，包括台北市的內湖區、士林區與南港區，新北市的新莊、新店及林口，加上桃園的蘆竹地區。

　　大型開發商中，以興富發建設的205億元推案量最大，其次是大華建設的85億，及寶路建設、大隱開發和麗寶建設的各80億元，還有竹城建設的70億元、合雄的60億元、遠雄建設的40億元。鬼月期間，久未有大型建案推出的桃園大溪地區，遠雄建設就有一40億的大案「遠雄大溪地」要登場。

　　最大推案量的興富發建設，將推出位於北市士林夜市旁的豪宅案「圓山1號院」，總銷金額達110億元，加上內湖區的95億「日湖」案，兩案成交價的高低，對928檔豪宅房市具有指標性意義，值得密切觀察銷售狀況。

　　新北市方面，熱門推案戰區落在新店區與新莊區上，新店有3個新建案要公開，其中寶路建設的90億重案「圓頂」將登場，新莊則有4個新建案要公開，先建後售的新成屋案「竹城東京都」，總銷金額70億元，將引領新莊頭前及副都心段的建案做出衝刺。

　　住展雜誌研發長倪子仁認為，從推案量來看，今年鬼月的房市，不但未見推案減少或休兵，更出現上半年案量壓擠後的爆大量現象，一些重量級的個案更是不怕鬼月到來，依舊照正常時間表操盤，對這些推案建商而言，第3季房市以來，景氣下修了一陣子，鬼月銜接到「928檔」的超級檔期，當然不容錯過或缺席，因此鬼月的禁忌已不是主要考量點了。

公設比迷思 購屋停看聽

【台灣時報/劉能賢.劉宏洋】

　　房價節節上漲，近年來大台北地區漲勢最為兇猛，最近高雄似乎也啟動補漲氛圍，寸土寸金的土地，也使得越來越多購屋族，對於自己所購買的房子，其中屬於住戶私有的坪數也越來越錙銖必較，呼籲購屋前「公設比」一定要停、看、聽。

       以台北市中古屋每坪均價五十五萬來說，每多一坪公設面積就會增加五十五萬的購屋成本，因此消費者在購屋前應該審慎思考，屋內實際使用坪數是否足夠、額外的公共設施是否真的是有需求，以免增加自己不必要的成本負擔。

　　台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，近年來消費者購屋越來越重視公設比，除房價考量外，還有就是公共設施面積所佔的比重日趨增加，因為許多建案設計強調氣派宏偉或是休閒機能，通常都會有交誼廳、健身房、游泳池等設施，加上公部門允許建商登記產權的公共設施項目也越來越多，都是造成公共設施面積所佔的比重日趨增加的原因，而民眾怕買到「虛的坪數」，都會多方詢問了解公設比。
　
　　公設比應該多少才合理？不同種類商品有不同的公設比合理範圍，一般而言，樓層愈高，公設比也愈高，例如，五樓公寓的公設比大約為百分之八至十三，七樓電梯住宅大約是百分之十六至廿，十二樓至廿樓的電梯華廈公設比約在百分之廿一至廿六之間，但九○年以後新大樓與豪宅公設比均超過百分之三十以上。

　　劉志雄指出，公設比的高低並沒有一定的好壞與否，端視消費者本身的需求，因為公設比高的房屋，可以滿足住戶休閒、社交聯誼等需求，但如果鮮少使用這些公共設施，只是徒增購屋成本，並還要支付後續的維護費用，那就得不償失了，相對的，公設比低的房子，實際屬於住戶私有的坪數比例比較多，但可能沒有電梯、沒有管理員，所以各有利弊得失，因此在買屋前消費者應先確認自己心目中理想的公設比，不要陷入公設比的迷失，也是比較理性的做法。